부동산 투자_임장 지역선정의 기준과 순서는? 전세가율, 투자금, 입주물량, 미분양

투자지역, 임장갈 곳을 선택 시 어떠한 점을 가장 우선시 할것인가? 

 

1. 전세가율과 가격 

- 당장 입주 물량이 조금 많아 보이더라도 전세가율이 높고(70% 이상)가격 자체가 저렴한 곳 

 

* 전세가율 

 

전세가율은 부동산 시장에서 사용되는 용어로, 매매가격 대비 전세가격의 비율을 의미한다. 이는 부동산 시장의 상황을 파악하는 데 중요한 지표 중 하나다.

 

전세가율이 높을수록, 매매가격과 전세가격의 차이가 작다는 것을 의미. 이는 부동산 시장이 안정적이고, 수요가 많다는 것을 의미. 반면에 전세가율이 낮을수록, 매매가격과 전세가격의 차이가 크다는 것을 의미하며, 이는 부동산 시장이 불안정하고, 수요가 적다는 것을 의미.

 

전세가율은 지역별로 차이가 있으며, 이를 통해 해당 지역의 부동산 시장의 상황을 파악할 수 있다. 예를 들어, 서울시 강남구의 전세가율이 50%라면, 강남구의 매매가격이 10억 원일 때, 전세가격은 5억 원이라는 것. 반면에 서울시 강북구의 전세가율이 70%라면, 강북구의 매매가격이 10억 원일 때, 전세가격은 7억 원이라는 것을 의미.

 

전세가율은 부동산 시장의 변화에 따라 변동한다. 예를 들어, 부동산 시장이 상승하는 경우에는 전세가율이 하락하는 경향이 있다. 이는 매매가격이 상승하면서 전세가격이 상대적으로 덜 상승하기 때문. 

 

- 전국 시구 단위 아파트 매매가와 전세가는 '부동산지인' 사이트에서 쉽게 확인 가능하다

 

2. 투자금의 규모 

- 전세가율이 높고 매매가가 혀내 살고 있는 지역이나 기존에 알고 있던 지역의 부동산과 비교할때 상태적으로 저렴하게 느껴지는 지역 몇군데를 정해 임장지역을 선정한다. 

 

3. 입주 물량 

- 예기치 못한 '역전세'나 가격 하락을 피하기 위해 입주 물량과 미분양에 대한 통계도 함께확인해 볼 필요가 있음 

- 부동산지인, 호갱노노, 아파트실거래가 앱 활용 

 

* 역전세란? 

부동산 시장에서 역전세란, 전세 계약 시점의 전세가격보다 갱신 시점의 전세가격이 낮아져, 집주인이 기존 세입자에게 전세보증금을 돌려주기 어려워지는 상황을

역전세가 발생하는 원인

1) 부동산 시장의 침체: 부동산 시장이 침체되면, 매매가격과 전세가격이 모두 하락. 이 경우, 전세가격이 매매가격보다 더 많이 하락하면 역전세가 발생

2) 입주 물량의 증가: 대규모 아파트 단지가 입주를 시작하면, 해당 지역의 전세 공급이 증가. 이 경우, 전세 수요보다 공급이 더 많으면 전세가격이 하락하고, 역전세가 발생

3) 금리 인상: 금리 인상으로 인해 대출금리가 상승하면, 집주인들은 대출을 받아 전세보증금을 마련하기 어려워짐. 이 경우, 집주인들은 전세가격을 낮추거나, 전세 계약을 연장하지 않는 등의 조치를 취할 수 있으며, 이는 역전세의 원인이 될 수 있음.

역전세는 부동산 시장에서 큰 문제. 집주인이 기존 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못하면, 세입자는 이사를 하지 못하거나, 대출을 받아 전세보증금을 마련해얗ㅁ. 이는 세입자의 경제적 부담을 증가시키고, 부동산 시장의 안정성을 저해할 수 있음.

 

정부는 역전세 문제를 해결하기 위해 다양한 대책을 마련

• 전세보증금 반환보증보험: 집주인이 전세보증금을 돌려주지 못할 경우, 보증기관이 대신 전세보증금을 돌려주는 보험
• 대출 지원: 역전세로 인해 어려움을 겪는 집주인에게 대출을 지원하여 전세보증금을 돌려줄 수 있도록 하는 것
• 세제 혜택: 역전세로 인해 어려움을 겪는 집주인에게 세제 혜택을 제공하여 부동산 시장의 안정성을 높이는 것

부동산 시장의 변화에 따라 역전세가 발생할 가능성이 있으므로, 부동산 시장의 동향을 주시하고, 적절한 대책을 마련하는 것이 중요

4. 미분양 

- 미분양이 눈에 띄게 감소하는 추세라면 공급부족이 현실화하고 있는 단계라고 판단. '부동산지인'에서 확인가능 

 

정리하면 가격의 감을 잡고 난 후 매달 전국 시구 단위로 부동산의 시세를 확인하고, 시구 단위 평균 전세가율이 비교적높고 가격이 저렴하게 느껴지는 지역을 선정, 그 지역의 전세가율과 적정한 투자금 규모에 부합하는 단지가 많은 지역을 다시헌번 정리, 다음으로 해당 지역의 입주물량과 미분양 현황 등을 확인해 구체적인 임장지역을 선정한다.